31 de agosto de 2004.
 
Cuantas veces escucho usted, o quizás le pasó, que la propiedad que compró tenía lo que se llama vulgarmente vicios ocultos que invalidan la buena fe del Vendedor y a la propia Compra en sí misma.
 
En el Código Civil se llaman vicios redhibitorios los que se hallan en el inmueble al momento de su Venta, que hace que el Comprador, si lo hubiera sabido, desistiría de la Compra o la habría efectuado por un valor sensiblemente menor.
 
Por tanto podría decirse que hay una garantía por el inmbueble que se compra, siempre y cuando éstos vicios no se vieron a la hora de la compra y menos aún lo manifiesta el Vendedor, es más, se han escondido para no ser detectados.
 
Esto también corresponde para los alquileres.
 
A veces éstos defectos le impiden el uso y goce normal tanto al que alquila como al que compra y se hallan amparados por el articulo 2164 del Código Civil, no así los defectos que no adquieren relevancia.
¿Cómo se define la relevancia? Por el uso del inmueble que impidan su goce, no son reparables al menos sin un costo importante y gravoso, pero no desliga al Vendedor de su responsabilidad e indemnización.
 
Para los inmuebles nuevos, la garantía tiene una validez de 10 años y corresponde a los problemas de estructura, es decir de la propia construcción.
 
En cambio los vicios descubiertos más claramente tienen un plazo de 2 años para su denuncia y reclamo.
 
Aquellos más sencillos pero no por ello menos importantes y que se cubren con pintura (como la humedad por ejemplo) el comprador tiene sesenta (60) días hábiles para exigir la reparación por el vendedor y o el Constructor.
 
Esto se extiende para los fabricantes o terceros intervinientes en las partes del inmueble, ejemplo instalación eléctrica.
 
De cualquier manera las quejas y reclamos siempre se efectúan ante la Secretaría de Defensa del Consumidor.
Para el caso de los inmuebles usados se utiliza la forma legal de la mediación, que se corresponde por la Ley 24573.
 
Debe considerarse que la indemnización a estipularse, salvo la anulación de la venta, es la determinada por el costo de la reparación o el arreglo, es decir que el precio de Venta debía haber sido fijado con menos el valor del arreglo. El Comprador puede solicitar cualquiera de las dos resoluciones.
 
Se debe considerar que ésta no es una garantía escrita, simplemente sucede que en un correcto Boleto de Compra Venta se expresa que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones y sin defectos de ninguna índole.
 
El reclamo puede extenderse a los daños y perjuicios en una amplia generalidad que incluye los temas de salud derivados y sufridos del mal estado y posterior uso del inmueble forzadamente y hasta no ser resarcidos.
 
En del caso de la propiedad usada el plazo de reclamo es de sesenta (60) días, caso contrario queda prescripto.
 
Basta para hacer el reclamo y facilitar la acción de la mediación, concurrir al inmueble con un arquitecto o ingeniero, un escribano y una máquina de sacar fotos, el primero dara su diagnóstico y su observación, el segundo la constatara y dara fe en actas y se refuerza con las fotos sacadas.
 
Así que, no se queje si no se queja, pues la ley lo ampara.
 
 
Dr. Oscar Ruiz Luchini
Abogado
UBA CPACF CASI
Estudio Jurídico Integral
Especializado en Derecho Civil
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