La tasación


03 de Enero de 2005
  

Es el centro y la clave de la tarea del operador inmobiliario y lo que en si ha de permitir la venta o no de una propiedad, demorándola si está sobrevaluada, o su rápida venta si está subevaluada y su venta normal si está correctamente 
tasada.
 
El punto del inmobiliario radica en el justo medio.  
 
Por ello se dice que una operación es un negocio cuando las partes intervinientes ganan, si una de ellas pierde es un mal negocio.
  
No existe un parámetro base de tasación.
 
A la valuación de una propiedad se llega por un concurso de características de la unidad y su ubicación, y el libre juego de la oferta y la demanda, que termina dando el justo valor.
  
El cual tampoco es justo pues en la Argentina estamos acostumbrados a que una propiedad siempre está sobrevaluada al menos en un 10 %.
 
Por ello es uno de los pocos países, en el que reina la contraoferta con márgenes amplios y, a veces, sin extremos determinados.
  
A la tasación se la puede considerar desde múltiples aspectos, globalmente se habla de zona o barrio y de precio de valor del metro cuadrado de construcción, menos la amortización por el uso.
  
Pero ello difiere enormemente, especialmente por la zona o barrio, pues un departamento tipo puede ser construido por la misma constructora en Paternal o en Belgrano. El costo del metro cuadrado de construcción es el mismo, pero incide 
claramente el precio ce las tierra y fundamentalmente su ubicación geográfica.
 
O sea que construyendo con los mismos materiales el mismo tipo de unidad, el precio no es el mismo.
  
Tampoco es el mismo en un mismo edficio de tres ambientes nuevos, por ejemplo, el de la planta baja del piso quinto con el del piso noveno. Valen distinto, por la altura, también por luminosidad y vista.
 
Los factores, entonces, que inciden en la tasación, son en general los mismos, pero siempre se deben considerar unitariamente con la propiedad que se tasa, por ejemplo un departamento:
 
1. Ubicación/zona o barrio
2. Calle
3. Valor del m cuadrado
4. Luminosidad
5. Orientación
6. Altura.
7. Vista 
8. Antigüedad
9. Categoría
10.Estado
11.Departamento por piso
12. Servicio centrales, individuales o mixtos.

Si es un chalet de le agrega:

1. Con patio
2. Con jardín.
3. Con cochera o garage
4. Con balcón
5. Con terraza
6. Metros del lote

También se deben considerar las características generales Por ej.:

A) Si es 1 ambiente, si es cocina completa o kitchenet, si tiene baño completo, con multifaz o con ducha. Si tiene balcón. Si tiene placards. El metraje ronda desde los 25 m hasta los 32 m. por lo general.
 
B) Si es de 2 ambientes, también si tiene cocina y baño completo, el metraje oscila entre los 33 m. hasta los 50 m, si tiene lavadero incluido o separado, si tiene balcón, si es corrido, si es semipiso. Si tiene placards chicos o grandes.
 
C) Si es de 3 ambientes, su metraje, (entre 50 a 70 m.), si tiene un baño o dos y toilette, si tiene lavadero separado, si tiene balcón y si es corrido, si es semipiso, si tiene pallier privado, semiprivado o general. Si tiene entrada de servicio. Si tiene baulera.
 
D) Si es de 3 ambientes con dependencias, su metraje es de 70 m. a 90 m., si la cocina es comedor o si se anexó la dependencia, si tiene un baño o dos o toilette, si es semipiso. Si tiene balcón, si es corrido, si tiene baulera y cochera, y si ésta,es un espacio guardacoche, palier semiprivado.
 
E) Si es de 4 ambientes su metraje oscila entre los 80 a 100 m, mínimo 2 baños o si tiene toilette. Si la cocina es comedor, si el lavadero está separado. Si tiene baulera y cochera. Algunos son departamentos construidos por cooperativas o por el Banco Hipotecario que por regla eluden la suntuosidad y categoría. Por ello carecen de balcón y dependencia de servicio y palier privado en su gran mayoría.
 
F) Si es de 4 ambientes con dependencia debe ser al menos semipiso y debe tener cochera y baulera. Debe tener living y comedor o recepción. Y suite, baños compartimentados. Metraje 100 m a 200 m, doble circulación, palier privado o 
semiprivado y balcón.

G) Si es de 5 ambientes con dependencia ídem anterior, pero debe tener cocina comedor y recepción y comedor separado, metraje 200 m a 300 m, suite, mínimo una. Baños compartimentados, comedor diario y escritorio.

H)Ya en 6 ambientes y dependencias es imprescindible un playroom, un balcón y/o  terraza. Todos los dormitorios en suites o casi todos. Metraje variable. Dos  dependencias de servicios 2/3 cocheras y sala de planchado.  

A partir de los años 70, se comenzó a considerar que el edificio debe tener vigilancia a partir de los 4 ambientes y dependencias, salón de usos múltiples, sauna, cancha de paddle y tennis, pileta, gimnasio, etc.
 
En la actualidad, ya se están construyendo con esas comodidades a partir de 3 ambientes e inclusive, en algunos casos, de dos ambientes, especialmente en las torres o complejo de torres.
 
Además hoy se prioriza la vista panorámica o al río o los contrafrentes. A pulmón de manzana amplios, que cada vez son menos en Buenos Aires. 
 
También se da el caso que los edificios se distinguen por su constructor, y su categoría, Mario Roberto Alvarez, Pelayo Gonzalez, Pampurro, Cesar Pelli, Lier y  Tonconogy, Juan Carlos López, Manteola - Sanchez, Gomez -Santos-Solsona - 
 Sallaberry, Peralta Ramos, Sáncjez Elia, Aisenson,etc.
 
Las propiedades con lote propio se dividen en casas y chalets que pueden ser duplex o triplex.   En el caso de las casas, regularmente son las más antiguas, pues hoy ya no se  construye una casa, salvo las americanas modernas o las art decó que son casas recicladas en su mayoría. Hoy se construye un chalet.
  
El chalet como en la casa se prioriza el terreno, frente mínimo normal es de 8.66 m y su fondo promedio es de 28 m.
Los chalets con amplio jardín son escasos y especialmente están en las mejores zonas.
 
De la misma manera que antes era difícil vender un inmueble sin teléfono hoy no se concibe vender una propiedad de más de 80.000 dólares sin cochera, salvo los departamentos. antiguos.
 
Pero hoy también es cada vez más complicado vender una propiedad oscura y en mal estado, salvo las que se venden para reciclar, en este último caso.
 
Los principales barrios porteños para departamentos son: Belgrano, Barrio Norte, Palermo, Caballito y Villa Devoto.
 
Para el Gran Buenos Aires los barrio de quintas.  Los de departamentos son Vicentes López, Olivos, Martinez y Acasusso.
 
Los chalets Martinez, Acassuso y San Isidro, Ramos Mejía, Castelar.
 
En todas las propiedades, tanto deptos. como casas, es un valor agregado a la tasación, la decoración del del inmueble, la calidad de la cocina y sus muebles y la calidad de sus baños, con muy buenos vanitorys y mesadas en mármol.
 
Además se debe considerar toda mejora que el propietario quiso hacer, como una boiserie, bajada de techos o aberturas, el cambio de baños y toilettes, cocinas, etc.
 
Últimamente el costo de las expensas es condicionante para la compra.
  
También se prioriza ahora el sauna, hidromasaje, etc. Hay "raras avis" como los loft que simplemente son grandes ambientes sin  divisiones, que no han tenido gran aceptación como en los EE.UU. aunque aquí también se usan para oficinas. Ejemplo: los silos de Dorrego y el Palacio Alcorta.


Extracto de "Manual del Operador Inmobiliario" de Marijan Pirsic. Año 1998