LA TASACIÓN II 

  
7 de Abril de 2005      
   
Para ser realmente profesional, debe cumplir los siguientes requisitos
 
Analizaremos las distintas características de una propiedad, a partir del llenado de una ficha de relevamiento de departamentos, viendo punto por punto cómo se hace y añadiendo conceptos, detallándolos en el reverso en blanco de dicha ficha:

PROPIETARIO: Poner nombres completos y su código postal.

DOMICILIO: El real del propietario y su código postal.

UBICACIÓN DE PROPIEDAD: la que corresponde si no es la que vive, con más el número de teléfono de la misma y celular.

ENTRE QUE CALLES: Las calles que hacen límites.

LOCALIDAD: El barrio, el sub-barrio, y los teléfonos de oficina.

TIPO: Se circula lo que corresponde y al reverso se aclara si el código PH corresponde a penthouse o departamento tipo casa.

CATEGORÍA EDIFICIO: Se circula la calidad de la construcción y en el reverso la categoría de la entrada y su tamaño. Infraestructura que posee el edificio, con canchas de tenis y de paddle, piletas, salón de usos múltiples, gimnasios, saunas, jardines comunes, solarium, etc.

ESTADO DEL EDIFICIO: Se circula lo que corresponde considerando su mantenimiento externo e interno. Y si es antiguo, si sus cañerías fueron cambiadas, se agrega al dorso.

CANTIDAD DE PISOS: Los que hay en el edificio. Y especialmente qué hay en el último piso, si esta la vivienda del portero y sector bauleras y terraza, y si es departamento por escalera, es decir sin ascensor. Se detalla al dorso.

DEPARTAMENTO POR PISOS: Se pone la cantidad de departamentos por piso, es importante especialmente por los edificios que tienen más de seis unidades por piso que se les llama palomares y su valor de cotización baja bastante por ello. Son construcciones de baja calidad y de un uso muy importante que obliga al constante mantenimiento. Se detalla al reverso.

ASCENSORES: Se pone la cantidad que hay y el de servicio aparte.

VIGILANCIA: Se circula, si es sí al reverso se pone si es nocturna o 24 horas.

PALIER: Si es privado, semiprivado o general-común. En el reverso se ponen las características o detalles de categoría.

BAULERA: Se pone si o no y en el reverso se aclara si es común o individual por jaula separada o cuarto cerrado.
COCHERA: Se pone si es fija, espacio fijo cubierto o descubierto o espacio guardacoches, cubierto o descubierto. Se aclara al dorso.

ANTIGÜEDAD: Es la del edificio y cambia si el departamento fue totalmente reciclado y se aclara en el reverso.

CATEGORÍA DEPTO.: Se circula lo que corresponda. Se basa en la calidad que tiene fuera de la construcción normal y común y si tiene mejoras efectuadas. Se detalla al reverso.

ESTADO DEL DEPARTAMENTO: Es el mantenimiento que tiene el mismo y si tiene cocina y baños reciclados o cañerías cambiadas, etc., se detalla al reverso. Se circula donde corresponda.

METROS CUBIERTOS: Son los propios de los ambientes hasta sus paredes.

METROS TOTALES: Es la suma de los cubiertos, mas los semicubiertos, mas los descubiertos mas las cocheras y bauleras, más los metros comunes de pasillos en algunos casos. Se aclara al reverso.

ENTRADA DE SERVICIO: Se circula y puede ser independiente o con palier general propio, se completa en el reverso.

UBICACIÓN: Se pone frente, contrafrente, lateral o interno. La del frente es ruidosa, salvo en los pisos altos, el contrafrente es mas buscado, el lateral da a otros edificios y el interno da al foso de luz del edificio y por lo general son oscuros.

VISTA: Al río, panorámica, a pulmón de manzana, a parque, a ciudad, abierta, se detalla en el reverso.

ORIENTACIÓN: Norte, Sur, Oeste, NO, NE, SO, SE. La orientación norte es la mejor, pues da el sol; la sur, en cambio, es húmeda.

BALCÒN: Se ponen las medidas, común es un ancho de 0,80 m. puede ser francés, pues tiene un ventanal grande, una reja y un corto dintel a veces para poner plantas. Corrido a uno o más dormitorios.
Aterrazado cuando tiene una medida mínima de 3x4 m, puede ser corrido y semiaterrazado. Terraza cuando mide 4x6 m en detalle. Se detalla al reverso.

PATIO: Se ponen las medidas. Se encuentran en las plantas bajas y primeros pisos, sus medidas son dispares desde pequeños hasta muy grandes. Se detallan sus características en el reverso.

JARDÍN: Se encuentran en las plantas bajas y se detallan al reverso sus medidas parten desde 4x8 m en adelante.

LUMINOSO: Muy luminoso, luminoso, poco luminoso, oscuro, puede ser luminoso y tener por ej.: la cocina oscura. 

CIRCULACIÓN: Puede ser doble o triple; doble se refiere a que por la cocina se puede entrar por dos entradas distintas del living sin pasar por los dormitorios. Triple cuando se puede dar vuelta por toda la unidad hasta llegar a la recepción.

SERVICIOS: Pueden ser centrales, individuales o mixtos. Se aclara al reverso. Central es: agua central por caldera y calefacción por radiadores, aire caliente, piso o losa radiante. Individuales hay un calefón y / o termotanque y picos de estufas de gas. Mixto, cuando el agua es central y picos de gas, o viceversa. 

EXPENSAS: Se pone el valor. Se deben considerar las ordinarias, las extraordinarias son una eventualidad y se corresponden a mejoras del edificio. Se detalla al reverso.

AIRE ACONDICIONADO: Puede ser central por aire o por equipos, sectorizado o individual.

CALEFACCIÓN: Puede ser central, individual o por hogar y sectorizada.
La sectorización es por termostato. Se detalla al reverso.

HALL: Es la entrada al departamento, que puede ser pequeña con un guardarropa, mas amplia con silloncitos para esperar, normalmente esta decorada o empapelada y cuenta con un espejo en la pared. Los departamentos grandes suelen tenerlos como condición. En los departamentos antiguos se los llama recibidor. Se detalla al reverso.

RECEPCIÓN: Es una síntesis amplia del living y comedor conformando las medidas de ambos, mínimamente se habla 10 x 4 m, aunque a veces tiene el comedor por separado, en ella se acostumbra a hacer bares, hogares, bajar los techos, acanalar los techos con madera, decorar de diferentes maneras, poner boiserie, pisos entablonados, arcadas, grandes ventanales, desniveles, luz difusa, etc. Tienen por lo general balcones. Se detalla al reverso.

LIVING-COMEDOR: incluye ambos ambientes en metrajes chicos. Ej.: 3 x 6 m.

LIVING: No supera los 6 o 7 m de largo. Y está cuando existe el comedor.

COMEDOR: Suele ser de 3 x 5 m y va a continuación del living o en L o separado.

ESCRITORIO: Es similar a un dormitorio pero sin placards, con biblioteca.

PASILLO DE DISTRIBUCIÓN: Pueden ser 2 o 3, pueden tener placards.

PLAY ROOM: No tienen placards y son de 10 x 4 m o más. Por lo general existen en los duplex o triples. Tienen bauleras.

DORMITORIOS: Se caracterizan por tener placards de una a seis hojas, con / sin cajonera, con / sin baulera, con / sin botinero, etc., con / sin hall de entrada y ventana, ventanal, balcón francés, balcón o balcón corrido o aterrazado.

SUITE: Implica que el dormitorio tiene baño y a veces vestidor, también ducha y bañera hidromasaje, 1 o 2 vanitorys; puede ser compartimentado. El vestidor es un habitáculo por lo general de 2 x 3 m con placards en todas las paredes. Pueden estar abiertos o cerrados. En pisos grandes normalmente se incluyen un vestidor para la dama y el otro para el caballero, aparte de algún estar o hall íntimo o mirador.

BAÑOS: Los mismos pueden ser simples con / sin bidet, con / sin bañera, con duchador, con multifaz, con azulejos o cerámica. Los más modernos son compartimentados, es decir que separan con una puerta el lavamanos de los sanitarios. Pueden tener vanitory con una o dos bachas y con / sin cerramientos. Los mas sofisticados pueden tener bañera y receptáculo c/ ducha y un estar al entrar al baño, pueden tener bañera con hidromasaje o jacuzzi y por lo general son todos revestidos con cerámica y se complementan con placards para las toallas. En algunos casos se incluyen los saunas. Detalle al reverso.

TOILETTE: Tienen lavabo e inodoro, aunque los hay con ducha, que no tiene utilidad; son de medidas inferiores en un 40% a los baños y también tienen vanitory con bacha y por lo general están empapelados. La ubicación del toilette siempre está al entrar a la recepción. Detallar al reverso.

COCINA: Lo mas usual es que sea una cocina con alacenas alta y bajo mesada c/ ventanas y revestida toda con azulejos o cerámica. Hay con comedor incluido, lo que implica tener una mesa y cuatro sillas, mínimo para comer, con desayunador, que es la clásica mesa rebatible adosada a l a pared para dos o tres personas, con dos entradas, tipo isla, donde se privilegia en el centro de la cocina la propia cocina con chimenea. Las cocinas mas sofisticadas implican piso damero o c/ cerámica, o con cerámica piso pared. Llevan una mesada en ángulo muy amplia, con doble pileta y mesadas de granito o mármol, tienen muy buenos placards y sus interiores son circulares en las esquinas, con muy buenas correderas y en fórmica o cedro macizo, incluyen en spar, doble cocina de 4 hornallas o doble anafe y horno empotrado, aparte de spiedo, lugar para lavaplatos, llevan un escobero y una bodega, etc., tienen a veces revestimientos en madera y techos acanalados en listones de madera. Detallar al reverso.

BREAKFAST: Es un sector integrado a la cocina que se complementa con una mesa y banquetas en lugar de sillas. Se usa para desayunar. Detallar al reverso.

FAMILY ROOM: Es una ambiente aparte con mesa y seis sillas que sirve para reunirse para tomar el te o merendar. Detallar al reverso.

OFFICE: Es un ambiente integrado a la cocina pero separado por una mesada. Sirve para almorzar y desayunar. Detallar al reverso.

COMEDOR DIARIO: Es un ambiente separado y contiguo a la cocina. Detallar al reverso.

LAVADERO: Puede estar incluido en la cocina o separado, cuando está separado por lo general tiene una pileta de lavar y puede ser abierto o cerrado, imprescindiblemente tiene lugar para el lavarropa y se usa como tendedero el propio techo. Detallar al reverso.

SALA DE PLANCHADO: Puede estar incluida o separada del lavadero. Detallar al reverso.

DEPENDENCIA DE SERVICIO: Siempre es con baño y es por lo general de 2,80 m x 2,50 m, puede o no tener placard y / o ventana, el baño es con ducha, por lo general se encuentra contigua a la cocina o al lavadero. En los pisos grandes suele haber dos dependencias o una doble. Detallar al reverso.

LAUNDRY: Es un sector, por lo general el subsuelo del edificio donde funcionan toda una sala con lavarropas individuales, cada propietario tiene una asignado.

COMENTARIOS: Se hace normalmente un plano de la propiedad y se agregan consideraciones, como ser cerca de que está y vías de acceso y traslado, y otros aspectos que sean de interés.

En la actualidad, hay que empezar a considerar la nueva modalidad de venta de los edificios a estrenar, especialmente en las unidades chicas que se permite elegir el tipo de sanitarios y elementos del baño como también en la cocina los artefactos y muebles, en el living el tipo de piso, lo mismo que en los dormitorios. Además se eligen las estufas, aire acondicionado o ventiladores y hasta los juegos de living y de dormitorio, todo ello incluido dentro del crédito hipotecario.



Marijan Pirsic