25 de Agosto de 2008

 Las locaciones de temporada
Periodo 2008/2009

 

                 CONDICIONES PARA LAS LOCACIONES DE
                                     VERANO O DEL AÑO


 

Pese a la inestabilidad político-económica que hace varios meses padecemos, curiosamente, desde los primeros días del presente mes, con la ayuda de jornadas con hermoso sol,  los inmobiliarios están con el sonar de sus teléfonos teniendo consultas sobre los alquileres de temporada, además de los cada vez mas solicitados por año.

Ello ha obligado, ante la creciente demanda, que aun antes del inicio de la primavera, hayan comenzado las locaciones de las casaquintas, countries, barrios privados, megaemprendimientos, clubs de chacras, etc.

Concretándose algunas ya  (con tendencia por períodos de varios meses), mayormente en la zona Norte del Gran Buenos Aires y paradójicamente, algunas quintas ( justamente pese a la creciente inseguridad existente ) como ser el caso de una de dos hectáreas , con un parque diseñado por Charles Thays, una propiedad de 600 mts con 5 dormitorios y gigantesca recepción, qhincho para 150 personas, además de la consabida pileta y cancha de tenis, ubicada en la localidad de Del Viso (Pilar) locada en $ 55.000.- por el período Septiembre 2008 a marzo 2009 incluido , alquilada por dos familias de Empresarios, según nos manifestó el operador inmobiliario de la zona.

Ante la consabida pregunta si las quintas no ofrecen mayor margen de inseguridad que los countries y barrios privados, se nos responde que la mayoría de ellas hoy están como viviendas permanentes y en barrios  de vivienda permanente con vigilancia zonal.

 

Ejemplifica el mismo operador, comparando con los countries y barrios cerrados, que los mismos, que tienen buena seguridad, tambien tienen sus inconvenientes y su problema radica en la llegada a ellos, mayormente debiendo acceder por caminos no muy seguros, dándose la paradoja real que la seguridad es estar adentro y que comparativamente con las quintas se encuentran con el mismo síndrome, que tampoco lo es tal por el amplio crecimiento poblacional de las quintas y los countries, lo que hace que, estadísticamente, la inseguridad no sea un indicador que genere tantas dudas, dado que hay demasiados lugares habitados que ayudan a sentirse mas seguro.

También se han efectuado varios arrendamientos que comprenden los countries y barrios cerrados, por periodos que van desde mediados de diciembre a Febrero o Enero y Febrero y varias por el mes de Enero.

Hay que considerar que cada vez existen menos posibilidades de Locaciones de  los antes tradicionales periodos de Octubre a Marzo, dado que la mayoría de las propiedades son de vivienda permanente lo que imposibilita la LOCACION antes de diciembre o fin de las clases.El crecimiento de las urbes dentro de countries y aun fuera de ellos es tan explosivo que la mas clara demostración se encuentra en los terribles trastornos de tránsito que hay en forma diaria y ni que decir de los días pico como ser los  lunes o fines de semana largos,  especialmente en Panamericana y mas problemática aun la entrada o salida por General Paz  y Lugones.

No se trata de que hay mas vehículos, no, hay muchísima mas gente y desborda , todo lo sobrepasa ,baste ver los centros de comidas, restaurantes  en toda la zona norte ( sin contar la oeste y la sur por obviedad ) que se compadece con la creación de cada vez mas centros comerciales , como el que están desarrollando en el km 35 de Panamericana y tantos  otros mas, agravado por la cantidad de oficinas que se construyen y las empresas que se trasladan desde la capital, inclusive desde San isidro y alrededores.





REQUISITOS DE LAS LOCACIONES Y SUS SERVICIOS OFERTADOS

Hay que tener en cuenta que cuando una inmobiliaria (inclusive un particular) dan un precio, el mismo es un valor locativo, es decir simplemente el canon de la locación sin ningún otro aditamento ni gasto del uso incluido.

Al gasto de la LOCACION se le debe sumar:

Mantenimiento de parque y pileta natación (de acuerdo al parque y en el rubro de quintas), base $ 300.- Vigilancia entre $150 y $300, si es una vigilancia zonal,  ( garita y/o patrullero ) .

Si es Barrio Privado sin instalaciones o infraestructura deportiva paga expensas: mínimo $ 400.-  agregándose mantenimiento del parque y pileta en igual valor al ya mencionado.

Si es un country o similar, es decir con club House e infraestructura deportiva paga expensas, base mínima $ 700.-, agregándose mantenimiento del parque y pileta en igual valor al ya mencionado.

A lo antes expuesto,  hay que agregarle el uso de las instalaciones deportivas durante la locación, lo que es opcional,  (tener en cuenta que hay algunos countries que no permiten el uso de las instalaciones deportivas a los inquilinos ,además es importante leer o tener conocimiento del Reglamento de Copropiedad y el Reglamento Interno del Club, que, muchas veces obliga a pagar un canon como consecuencia de la Locación y también un depósito en garantía complementario al del mismo contrato con el LOCADOR), que mayoritariamente son un complemento de las expensas y parten desde una base de $ 500 que no siempre incluyen a todo el grupo familiar en tal importe, en algún caso, pocos, se paga un fee por cada instalación que se utiliza. 

También es normal que quede la mucama de la casa, al menos tres veces por semana, a cargo del inquilino, la cual es necesaria desde la mínima condición de que conoce el funcionamiento de la propiedad y como debe limpiarla.

El uso del cable y-o Internet, es a cargo del inquilino. 

Como lo es, en algunos casos, en Olivos, Vicente López, etc. Que AYSA ( Ex Aguas Argentinas ) factura el exceso del agua y lo paga el inquilino que es el que lo excede en el periodo que arrienda.

A todos los precios se le debe sumar la comisión Inmobiliaria del 10%. 

 

 

Hay un depósito de garantía del 30% del total locativo, (en algunos casos llega al 50%) que se deja en dólares, y se devuelve en la misma moneda recibida al terminar la locación, previo pago, en pesos, de la rendición de los cargos antes reseñados. Tal la palabra: “depósito” por ello su importe en moneda extranjera no se toca y se devuelve tal cual, una vez cobrados los gastos en pesos.
Esto se complementa necesariamente con un aval propietario que puede ser inclusive, el de los mismos LOCATARIOS, lo que implicará la confirmación de la  solvencia de los mismos y la cobertura por cualquier problema que exceda la garantía dineraria y no quiera ser abonada por ellos o sea cuestionada.

Todos los alquileres se pactan y pagan en su totalidad por adelantado, por ejemplo: una de las varias locaciones ya concretadas para el periodo 15/12/2008 con más Enero y Febrero de 2009 en Don Torcuato, el inquilino abonó la totalidad de la locación firmando el contrato correspondiente.

El depósito de garantía lo deberá el LOCATARIO  diez días antes de entrar a la propiedad en el momento que la vuelve a visitar para acordar los últimos detalles de la entrega y compatibilizar los detalles últimos de la misma.

 

ELEMENTOS DE LA LOCACION 

 

Se debe tener en cuenta que la mayoría (95%) de las propiedades que se alquilan, son de VIVIENDA PERMANENTE. 

Esta situación implica que mayoritariamente (lamentablemente siempre hay excepciones, pero ellas se dan mas en las casas quintas y uso exclusivo  de fin de semana por sus dueños) las propiedades están en perfecto estado y con todas sus instalaciones en perfecto funcionamiento (por el propio uso diario y cuidadoso de sus moradores) todas con muy buen mobiliario.
Normalmente, (siempre de acuerdo al perfil del inquilino) los Locatarios dejan todo lo que ellos mismo usan para el goce del locatario (inclusive les es más complicado cerrar con llave todo, guardar un montón de cosas, etc) ,salvo aquellas de uso personal y propio, como ser: sábanas, toallas y todo lo que se corresponde a blanco y mantelería o el uso de las computadoras ( hay cada vez mas excepciones )  y, en pocos casos, los equipos de audio cuando son muy sofisticados y pueden ser sin querer dañados, por lo demás hay lavarropas, secarropas, microondas, etc. 

Para su propia ropa dejan parte de los placares cerrados con ella.
Hay que considerar que los propietarios viven de manera permanente, en cambio el inquilino viene por poco tiempo, más estará disfrutando en short o malla y paseando por el jardín y la pileta, que dentro de la casa.
Es decir que ni el locador debe hacer casi mudanza alguna, ni el locatario debe traer demasiadas cosas de su casa más que las de uso personal.

 

Muchos locatarios toman este arriendo como segunda locación y los maridos van a trabajar mientras la familia descansa y lo esperan temprano y se divierten más a pleno los fines de semana, es por ello que se efectúan tantas locaciones en San Isidro y alrededores, por su cercanía a la capital y el propio trabajo.

Normalmente, se establece un excelente nexo entre locador y locatario pues los primeros entregan su propia vivienda y los segundos se preocupan por tenerla en perfectas condiciones, hay excepciones, pero pocas siendo que, además, ambos devienen del mismo público, el ABC1, es decir, comparten usos  y costumbres e inclusive círculos comunes de relaciones o amistades.

Es de uso, pese a que no hay inconvenientes, que el locador le deje al locatario un manual instructivo con todos los detalles de sus proveedores y los servicios de mantenimiento, estos últimos  por cualquier inconveniente en la propiedad.

 

DIFERENCIACIONES DE LOCACIONES Y PAUTAS DE VALORES

Las propiedades que están para locación tienen un valor primario y fundamental derivado de su cantidad de dormitorios, parque y su propia calidad, especialmente por la categoría de la casa y sus adicionales.

A ello se le suma la ubicación y la distancia desde la Capital Federal. 

Después hay muchísimas otras consideraciones comenzando por la zona. 

Pero básicamente todo tiene una priorización de valores en cuanto se correspondan a quintas, countries, barrios cerrados, clubs de chacras, etc. 

Clásicamente los valores más altos se corresponden a los countries y megaemprendimientos, etc pero siempre depende de cual (es decir su categoría, tradición y tamaño), que ubicación tiene además de su propia infraestructura general y deportiva.

Por ejemplo las quintas, countries, barrios cerrados, etc, que tienen propiedades con canchas de tenis o paddle, aumentan su valor en promedio en un 30%, por sobre aquellas similares que no poseen esta infraestructura deportiva propia. 

Las casaquintas estén donde estén, ( como quintas o countries )  pero sin pileta, son muy difíciles de alquilar (igual se alquilan en especial en los countries, pues usan los locatarios la pileta general del country, aunque a mucha gente no le interesa usarla pues manifiestan perder intimidad) pero a un precio muy poco  menor que las demás.
Porque? Porque suelen ser propiedades ser de muy buen gusto y calidad.

 

La temporada de locación de verano (que ya ha comenzado) ocupa el periodo  Septiembre a Marzo del otro año inclusive, pero ahora se circunscribe más acotadamente en sus tiempos, son menos prolongados.

Pero los precios TOP Y LA TEMPORADA ALTA DE LOCACION se corresponden a los meses de mediados de DICIEMBRE ENERO Y FEBRERO (contrariamente a los precios de la costa y Punta del Este) tienen precios igualitarios. 

Si, se debe considerar que la mayoría de la gente que alquila esos meses o sólo Enero, quiere si o si entrar a la propiedad desde al menos el 28 de diciembre, aunque lo más pedido es desde el 15 o 23 de Diciembre, cuyo precio es similar, proporcionalmente en sus días, a los meses de Enero o Febrero. 

Las locaciones anuales pueden ser con o sin muebles y son, por lo general, el intento para confirmar  si los integrantes de la familia pueden acomodarse en el lugar y a la diferente forma de vida en contacto diario con la naturaleza y conformándose desde allí la  posibilidad cierta o no, de decidir la compra. 

Las mismas se pagan año adelantado y, sólo en algunos casos, mes a mes y se abona uno solo de los impuestos de la propiedad.

 

Esto es porque al haberse iniciado la temporada ALTA no se aceptan pagos mensuales para evitar especulaciones del LOCATARIO dado que el precio del año, pagado por mes, es menor que el de la temporada y si no se alquila por anticipado el año, se corre el riesgo de que, a un precio menor, el LOCATARIO rescinda la LOCACION en Marzo o fines de Marzo, aprovechando el precio mas bajo del año en relación a la temporada.

 

A continuación se suministra un cuadro de valores de las locaciones de la Temporada 2008/9 cuyos precios son de base pues varían por la calidad y el tamaño de la propiedad, ubicación, etc, el primer cuadro se corresponde a las quintas, que son en su 90% de vivienda permanente.


 

 

CUADRO DE PRECIOS TEMPORADA DE LOCACIÓN DE QUINTAS


  

 

Diciembre

Enero

Febrero

Marzo

Anual

2 dor

$2300

$3000

$3000

$2000

$1500

3 dor

$2700

$4000

$4000

$2500

$2000

3 dor c/ dep

$3500

$5000

$5000

$3000

$2500

4 dor

$4000

$6000

$6000

$3500

$2800

4 c/ dep

$4500

$7000

$7000

$4000

$3500

5 o + dor

$5000

$8000

$8000

$4500

$4000

 

 

 

 

CUADRO DE PRECIOS TEMPORADA DE MEGAEMPRENDIMIENTOS -COUNTRIES - BARRIOS PRIVADOS  - CLUBS DE CHACRAS-CLUBS NAUTICOS – CLUBS DE CAMPO -  ETC

 

 

 

 

Diciembre

Enero

Febrero

Marzo

Anual

2 dor

$3000

$5000

$5000

$2500

$2500

3 dor

$4000

$7000

$7000

$3500

$3500

3 dor c/ dep

$5000

$8000

$8000

$4500

$4500

4 dor

$6000

$9000

$9000

$5000

$5000

4 c/ dep

$7000

$10000

$10000

$6000

$6000

5 o + dor

$8000

$12000

$12000

$7000

$7000

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