Precios y condiciones de las locaciones de temporada 2007/2008

17 de Septiembre de 2007
 

 

Las Locaciones de Temporada de Verano:

2007/8- Precios y Condiciones

 

Pese a lo temprano de la época, pero con  algunos días de primavera que empiezan a llegar, han comenzado las locaciones de las casaquintas, countries, barrios privados, mega emprendimientos, clubs de chacras, etc., concretándose ya algunos, mayormente en la zona Norte del Gran Buenos Aires.

 

Si bien después de la pesificación han cambiado los precios (siempre fueron en dólares y habían pasado a pesos ) , ya muchos son en dólares y cada vez más , pero lo que  no ha cambiado son los requisitos para efectuar los arrendamientos.

 

Aprovecharemos para dar una descripción lo más completa posible de ello, máxime para este rubro vacacional que año a año gana mas adeptos.

 

 

Hay que tener en cuenta que cuando una inmobiliaria (inclusive un particular) da un precio, el mismo es un valor locativo, es decir simplemente el canon de la locación sin ningún otro aditamento adicional.
 

Por lo tanto, al precio locativo se le debe sumar:

 

Mantenimiento de parque y pileta natación (de acuerdo al parque), base $ 500.- Vigilancia entre $120 y $200, si es una vigilancia zonal. ( garita y/ o patrullero )  Si es Barrio Privado sin instalaciones o infraestructura deportiva paga expensas: mínimo $ 300.- Si es un country o similar, es decir con club House e infraestructura deportiva, paga expensas, base $ 500.- llegando hasta $ 1.000 en los casos de los de mayor importancia o su cantidad de lotes de la propiedad.

 

A ello hay que agregarle el uso de la instalaciones deportivas durante la locación (tener en cuenta que hay algunos countries que no permiten el uso de las instalaciones deportivas, además es importante leer o tener conocimiento del Reglamento de Copropiedad y el Reglamento Interno del Club), que mayoritariamente son un complemento de las expensas y parten desde una base de $ 300 que no siempre incluyen a todo el grupo familiar tal importe, en algún caso, pocos, se paga un fee por cada instalación que se utiliza. 
 

También es normal que quede la mucama de la casa al menos tres veces por semana, a cargo del inquilino, la cual es necesaria dada la básica condición de que conoce el funcionamiento de la propiedad y cómo debe limpiarla  y le permite al inquilino desentenderse de todo ello y disfrutar con tranquilidad.

 

El uso del cable, internet, su pago,  también es a cargo del inquilino.

 

Como lo es también, en algunos casos, como en Olivos, Vicente López, etc., que Aguas Argentinas , hoy AYSA, factura el exceso del uso del agua.

 

A todos los precios se le debe sumar la comisión Inmobiliaria del 10%. 
 

Hay un depósito de garantía del 30% del total locativo, (en algunos casos llega al 50%) que se deja en dólares, y se devuelve en la misma moneda recibida al terminar la locación, previo pago, en pesos, de la rendición de los cargos antes reseñados que sean devengados.

 

Esto se complementa necesariamente con un aval propietario que puede ser inclusive, el de los mismos LOCATARIOS, lo que implica solvencia de los mismos y cobertura por cualquier problema que exceda la garantía dineraria y no quiera ser abonada por ellos.

 

Todos los alquileres se pactan y pagan en su totalidad por adelantado, por ejemplo: una inmobiliaria acaba de concretar una locación para Febrero del 2008 en Don Torcuato y el inquilino abonó la totalidad de la locación firmando el contrato correspondiente, el depósito de garantía lo entrega veinte (20) días antes de entrar a la propiedad en el momento que la vuelve a visitar para acordar los últimos detalles de la entrega.

 

ELEMENTOS DE LA LOCACIÓN

 

Se debe tener en cuenta que la mayoría (90%) de las propiedades que se alquilan son de uso de  VIVIENDA PERMANENTE.

 

Esta situación implica que mayoritariamente (lamentablemente siempre hay excepciones, pero ellas se dan más en las casas quintas de fin de semana) las propiedades están en perfecto estado y con todas sus instalaciones en excelente funcionamiento (por el propio uso diario y cuidadoso de sus dueños ) con muy buen mobiliario y, normalmente (siempre de acuerdo al perfil del inquilino).

Los Locadores dejan todo lo que ellos mismo usan para el goce del locatario (inclusive les es más complicado cerrar con llave todo, guardar un montón de cosas, etc), salvo aquellas de uso personal y propio como ser: sábanas, toallas y todo lo que corresponde a blanco y mantelería o al uso de las computadoras y, en pocos casos, los equipos de audio cuando son muy sofisticados y pueden ser sin querer dañados. Por lo demás hay T.V, una o dos, video, lavavajillas, lavarropas, secarropas, microondas y desde ya en muchos casos aire acondicionado, etc.

 

Para su propia ropa, los propietarios, dejan parte de los placards cerrados con ella. Hay que considerar que los propietarios viven de manera permanente, en cambio el inquilino viene por poco tiempo, más aún, la ha de pasar en short o malla y en el jardín y la pileta, que dentro de la casa. Es decir que ni el locador debe hacer casi mudanza alguna, ni el locatario debe traer demasiadas cosas de su casa más que las de uso personal.

 

Hay que considerar que muchos locatarios toman este arriendo como segunda locación y los maridos van a trabajar mientras la familia descansa y lo esperan temprano y se divierten más a pleno los fines de semana. Normalmente, se establece un excelente nexo entre locador y locatario pues los primeros entregan su propia vivienda y los segundos se preocupan por tenerla en perfectas condiciones, hay excepciones, pero pocas siendo que, además, ambos devienen del mismo público, el ABC1.

 

Normalmente, pese a que no hay inconvenientes, el locador le deja al locatario un  breve manual instructivo con todos los detalles de los proveedores y servicios por cualquier inconveniente en la propiedad.
 

 

DIFERENCIACIONES DE LOCACIONES Y PAUTAS DE VALORES
 

Las propiedades que están para locación tienen un valor primario y fundamental derivado de su cantidad de dormitorios, parque y su propia calidad.

 

A ello se le suma la ubicación y la distancia desde la Capital Federal. 
 

Después hay muchísimas otras consideraciones comenzando por la zona. 
 

Pero básicamente todo tiene una priorización de valores en cuanto se correspondan a quintas, countries, barrios cerrados, clubs de chacras, etc. 
 

Clásicamente los valores más altos se corresponden a los countries, pero siempre depende de cuál (es decir su categoría, tradición y tamaño), qué ubicación tiene, además de su propia infraestructura general y deportiva.

 

Por ejemplo, las quintas, countries, barrios cerrados, etc, que tienen propiedades con canchas de tenis o paddle, aumentan su valor en promedio en un 30% sobre aquellas similares que no poseen esta infraestructura deportiva personal.

 

Las casaquintas estén donde estén, pero sin pileta, son muy difíciles de alquilar (igual se alquilan en especial en los countries, pues usan los locatarios la pileta general del country, aunque a mucha gente no le interesa usarla pues manifiestan perder intimidad) pero a un precio menor que las demás, pero si les es útil a matrimonios mayores o familias que acaban de tener un bebe .

 

 

Se debe tener en cuenta que la temporada de locación de verano (que ya ha comenzado) ocupa el periodo desde Septiembre a Marzo del otro año inclusive.  Pero los precios TOP Y LA TEMPORADA ALTA DE LOCACION corresponden a los meses de ENERO Y FEBRERO (que, contrariamente a los precios de la costa y Punta del Este, tienen precios igualitarios), considerando muchas veces las dos fiestas.

 

Sí, se debe considerar que la mayoría de la gente que alquila esos meses o sólo Enero quiere sí o sí entrar a la propiedad desde al menos el 28 de diciembre, aunque lo más pedido es desde el 15 o 23 de Diciembre y todo enero , cuyo precio es similar, proporcionalmente en sus días, al mes de enero.

 

A continuación se suministra un cuadro de valores de las locaciones de la Temporada 2007/8 cuyos precios son de base, pues varían por la calidad y el tamaño de la propiedad, ubicación, etc. El primer cuadro corresponde a las quintas, que son en un 80% de vivienda permanente.
 

Las locaciones anuales pueden ser con o sin muebles y son, por lo general, el intento para ver si los integrantes de la familia pueden acomodarse en el lugar y a la diferente forma de vida en contacto diario con la naturaleza y allí se termina por decidir, o no, la compra. 
 

Las mismas se pagan año adelantado y, sólo en algunos casos, mes a mes y se abona uno solo de los impuestos. Al haberse iniciado la temporada ALTA no se aceptan pagos mensuales para evitar especulaciones del LOCATARIO dado que el precio del año, pagado por mes, es menor que el de la temporada.

 

 

 

 

 

LOCACIONES TEMPORALES Y ANUALES – QUINTAS (en pesos)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Diciembre

Enero

Febrero

Marzo

Anual

2 dor

3000

4000

4000

2200

1500

3 dor

4000

5000

5000

3000

2000

3 dor c/ dep

5000

6000

6000

3300

2300

4 dor

6000

7000

7000

4000

2700

4 dor c/ dep

7000

8000

8000

4300

3300

5 o + dor

8000

9000

9000

5500

4000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

PRECIOS TEMPORADA DE COUNTRIES, BARRIOS PRIVADOS, CLUBS DE CHACRAS, MEGAEMPRENDIMIENTOS, CONDOMINIOS, ETC. (en pesos)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Diciembre

Enero

Febrero

Marzo

Anual

2 dor

5000

6000

6000

4000

3000

3 dor

7000

9000

9000

4300

3500

3 dor c/ dep

8000

10000

10000

5000

4000

4 dor

9000

11000

11000

6000

6000

4 dor c/ dep

10000

12000

12000

7000

7000

5 o + dor

11000

14000

14000

8000

9000

                                   

 

 

 

 

Fuente: www.todocountries.com

 

Marijan Pirsic

Director