17 de Septiembre de 2007
Las Locaciones de Temporada de Verano:
2007/8- Precios y Condiciones
Pese a lo temprano de la época, pero con algunos días de
primavera que empiezan a llegar, han comenzado las locaciones
de las casaquintas, countries, barrios privados, mega
emprendimientos, clubs de chacras, etc., concretándose ya
algunos, mayormente en la zona Norte del Gran Buenos Aires.
Si bien después
de la pesificación han cambiado los precios (siempre fueron en
dólares y habían pasado a pesos ) , ya muchos son en dólares y
cada vez más , pero lo que no ha cambiado son los requisitos
para efectuar los arrendamientos.
Aprovecharemos
para dar una descripción lo más completa posible de ello,
máxime para este rubro vacacional que año a año gana mas
adeptos.
Hay que tener en
cuenta que cuando una inmobiliaria (inclusive un particular)
da un precio, el mismo es un valor locativo, es decir
simplemente el canon de la locación sin ningún otro
aditamento adicional.
Por lo tanto, al
precio locativo se le debe sumar:
Mantenimiento de
parque y pileta natación (de acuerdo al parque), base $ 500.-
Vigilancia entre $120 y $200, si es una vigilancia zonal. (
garita y/ o patrullero ) Si es Barrio Privado sin
instalaciones o infraestructura deportiva paga expensas:
mínimo $ 300.- Si es un country o similar, es decir con club
House e infraestructura deportiva, paga expensas, base $ 500.-
llegando hasta $ 1.000 en los casos de los de mayor
importancia o su cantidad de lotes de la propiedad.
A ello hay que
agregarle el uso de la instalaciones deportivas durante la
locación (tener en cuenta que hay algunos countries que no
permiten el uso de las instalaciones deportivas, además es
importante leer o tener conocimiento del Reglamento de
Copropiedad y el Reglamento Interno del Club), que
mayoritariamente son un complemento de las expensas y parten
desde una base de $ 300 que no siempre incluyen a todo el
grupo familiar tal importe, en algún caso, pocos, se paga un
fee por cada instalación que se utiliza.
También es normal
que quede la mucama de la casa al menos tres veces por semana,
a cargo del inquilino, la cual es necesaria dada la básica
condición de que conoce el funcionamiento de la propiedad y
cómo debe limpiarla y le permite al inquilino desentenderse
de todo ello y disfrutar con tranquilidad.
El uso del cable,
internet, su pago, también es a cargo del inquilino.
Como lo es
también, en algunos casos, como en Olivos, Vicente López,
etc., que Aguas Argentinas , hoy AYSA, factura el exceso del
uso del agua.
A todos los
precios se le debe sumar la comisión Inmobiliaria del 10%.
Hay un depósito
de garantía del 30% del total locativo, (en algunos casos
llega al 50%) que se deja en dólares, y se devuelve en la
misma moneda recibida al terminar la locación, previo pago, en
pesos, de la rendición de los cargos antes reseñados que sean
devengados.
Esto se
complementa necesariamente con un aval propietario que puede
ser inclusive, el de los mismos LOCATARIOS, lo que implica
solvencia de los mismos y cobertura por cualquier problema que
exceda la garantía dineraria y no quiera ser abonada por
ellos.
Todos los
alquileres se pactan y pagan en su totalidad por adelantado,
por ejemplo: una inmobiliaria acaba de concretar una locación
para
Febrero
del 2008 en Don Torcuato y el inquilino abonó
la totalidad de la locación firmando el contrato
correspondiente, el depósito de garantía lo entrega veinte
(20) días antes de entrar a la propiedad en el momento que la
vuelve a visitar para acordar los últimos detalles de la
entrega.
ELEMENTOS DE LA
LOCACIÓN
Se debe tener en
cuenta que la mayoría (90%) de las propiedades que se alquilan
son de uso de VIVIENDA PERMANENTE.
Esta situación
implica que mayoritariamente (lamentablemente siempre hay
excepciones, pero ellas se dan más en las casas quintas de fin
de semana) las propiedades están en perfecto estado y con
todas sus instalaciones en excelente funcionamiento (por el
propio uso diario y cuidadoso de sus dueños ) con muy buen
mobiliario y, normalmente (siempre de acuerdo al perfil del
inquilino).
Los Locadores
dejan todo lo que ellos mismo usan para el goce del locatario
(inclusive les es más complicado cerrar con llave todo,
guardar un montón de cosas, etc), salvo aquellas de uso
personal y propio como ser: sábanas, toallas y todo lo que
corresponde a blanco y mantelería o al uso de las computadoras
y, en pocos casos, los equipos de audio cuando son muy
sofisticados y pueden ser sin querer dañados. Por lo demás hay
T.V, una o dos, video, lavavajillas, lavarropas, secarropas,
microondas y desde ya en muchos casos aire acondicionado, etc.
Para su propia
ropa, los propietarios, dejan parte de los placards cerrados
con ella. Hay que considerar que los propietarios viven de
manera permanente, en cambio el inquilino viene por poco
tiempo, más aún, la ha de pasar en short o malla y en el
jardín y la pileta, que dentro de la casa. Es decir que ni el
locador debe hacer casi mudanza alguna, ni el locatario debe
traer demasiadas cosas de su casa más que las de uso personal.
Hay que
considerar que muchos locatarios toman este arriendo como
segunda locación y los maridos van a trabajar mientras la
familia descansa y lo esperan temprano y se divierten más a
pleno los fines de semana. Normalmente, se establece un
excelente nexo entre locador y locatario pues los primeros
entregan su propia vivienda y los segundos se preocupan por
tenerla en perfectas condiciones, hay excepciones, pero pocas
siendo que, además, ambos devienen del mismo público, el ABC1.
Normalmente, pese
a que no hay inconvenientes, el locador le deja al locatario
un breve manual instructivo con todos los detalles de los
proveedores y servicios por cualquier inconveniente en la
propiedad.
DIFERENCIACIONES DE LOCACIONES Y PAUTAS DE VALORES
Las propiedades
que están para locación tienen un valor primario y fundamental
derivado de su cantidad de dormitorios, parque y su propia
calidad.
A ello se le suma
la ubicación y la distancia desde la Capital Federal.
Después hay
muchísimas otras consideraciones comenzando por la zona.
Pero básicamente
todo tiene una priorización de valores en cuanto se
correspondan a quintas, countries, barrios cerrados, clubs de
chacras, etc.
Clásicamente los
valores más altos se corresponden a los countries, pero
siempre depende de cuál (es decir su categoría, tradición y
tamaño), qué ubicación tiene, además de su propia
infraestructura general y deportiva.
Por ejemplo, las
quintas, countries, barrios cerrados, etc, que tienen
propiedades con canchas de tenis o paddle, aumentan su valor
en promedio en un 30% sobre aquellas similares que no poseen
esta infraestructura deportiva personal.
Las casaquintas
estén donde estén, pero sin pileta, son muy difíciles de
alquilar (igual se alquilan en especial en los countries, pues
usan los locatarios la pileta general del country, aunque a
mucha gente no le interesa usarla pues manifiestan perder
intimidad) pero a un precio menor que las demás, pero si les
es útil a matrimonios mayores o familias que acaban de tener
un bebe .
Se debe tener en
cuenta que la temporada de locación de verano (que ya ha
comenzado) ocupa el periodo desde Septiembre a Marzo del otro
año inclusive. Pero los precios TOP Y LA TEMPORADA ALTA DE
LOCACION corresponden a los meses de ENERO Y FEBRERO (que,
contrariamente a los precios de la costa y Punta del Este,
tienen precios igualitarios), considerando muchas veces las
dos fiestas.
Sí, se debe
considerar que la mayoría de la gente que alquila esos meses o
sólo Enero quiere sí o sí entrar a la propiedad desde al menos
el 28 de diciembre, aunque lo más pedido es desde el 15 o 23
de Diciembre y todo enero , cuyo precio es similar,
proporcionalmente en sus días, al mes de enero.
A continuación se
suministra un cuadro de valores de las locaciones de la
Temporada 2007/8 cuyos precios son de base, pues varían por la
calidad y el tamaño de la propiedad, ubicación, etc. El primer
cuadro corresponde a las quintas, que son en un 80% de
vivienda permanente.
Las locaciones
anuales pueden ser con o sin muebles y son, por lo general, el
intento para ver si los integrantes de la familia pueden
acomodarse en el lugar y a la diferente forma de vida en
contacto diario con la naturaleza y allí se termina por
decidir, o no, la compra.
Las mismas se
pagan año adelantado y, sólo en algunos casos, mes a mes y se
abona uno solo de los impuestos. Al haberse iniciado la
temporada ALTA no se aceptan pagos mensuales para evitar
especulaciones del LOCATARIO dado que el precio del año,
pagado por mes, es menor que el de la temporada.
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LOCACIONES TEMPORALES Y ANUALES – QUINTAS
(en
pesos) |
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Diciembre |
Enero |
Febrero |
Marzo |
Anual |
2 dor |
3000 |
4000 |
4000 |
2200 |
1500 |
3 dor |
4000 |
5000 |
5000 |
3000 |
2000 |
3 dor c/ dep |
5000 |
6000 |
6000 |
3300 |
2300 |
4 dor |
6000 |
7000 |
7000 |
4000 |
2700 |
4 dor c/ dep |
7000 |
8000 |
8000 |
4300 |
3300 |
5 o + dor |
8000 |
9000 |
9000 |
5500 |
4000 |
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PRECIOS
TEMPORADA DE COUNTRIES, BARRIOS PRIVADOS, CLUBS DE
CHACRAS, MEGAEMPRENDIMIENTOS, CONDOMINIOS, ETC.
(en
pesos) |
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Diciembre |
Enero |
Febrero |
Marzo |
Anual |
2 dor |
5000 |
6000 |
6000 |
4000 |
3000 |
3 dor |
7000 |
9000 |
9000 |
4300 |
3500 |
3 dor c/ dep |
8000 |
10000 |
10000 |
5000 |
4000 |
4 dor |
9000 |
11000 |
11000 |
6000 |
6000 |
4 dor c/ dep |
10000 |
12000 |
12000 |
7000 |
7000 |
5 o + dor |
11000 |
14000 |
14000 |
8000 |
9000 |
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Fuente:
www.todocountries.com
Marijan Pirsic
Director
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