28 de Abril de 2009 

Los años electorales no son buenos para el sector inmobiliario 

En el contexto actual, nunca como ahora se siente la falta de estadísticas para el mercado inmobiliario. Tanto la cantidad y monto de las escrituras de compraventa de inmuebles como los permisos de nuevas construcciones son dos indicadores del mercado inmobiliario que por sí solos o en conjunto no permiten ni hacer pronósticos acabados del futuro de la actividad, tampoco alcanzan para tomar decisiones. 

Por eso, cuando se conocieron los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires que la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles y los montos en la Ciudad de Buenos Aires registraron una caída del 54% en febrero respecto al mismo mes del 2008, los titulares fueron alarmantes, pero no se explicaban los motivos. 

Pero las de febrero respecto de enero cayeron “sólo” un 2,1%. En total, los actos fueron 2.519 y el monto involucrado fue de 617.250. 949,32 ( un 16% menor que en enero del 2009). 

En el primer bimestre 2008-2009 se observa un descenso del 47,65% en lo que respecta a la cantidad. Medida por los montos la caída fue del 46,15% ($1.351.752.324,68 en 2009 contra $2.510.384.454,80 en 2008). 

Sobre la base de estos datos, además de los títulos catastróficos y de pronósticos aún peores, lo no se dijo ni analizó fue qué acaeció y qué la comparación fue numérica. No se está diciendo que el mercado está pujante ni con la tendencia creciente que venía teniendo a partir del 2004. 

En febrero del 2008 el número de escrituras de compraventas registró un número históricamente no habitual para esa fecha: fue de 5.381 por un monto de 1.336.741.658 pesos.

Conviene recordar que este alto número de operaciones se produjo porque se adelantaron escrituraciones para quedar fuera de los controles de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), que comenzaron a regir a partir de marzo del 2008 y que se completaron en abril en el que los escribanos empezaron a informar el Código de Oferta de Transferencia Inmobiliaria (COTI). 

En todo el país, los que pudieron escrituraron antes, se apuraron a hacerlo. Por eso, las escrituras porteñas efectuadas en febrero del 2008/ 2007 crecieron un 68,72%. 

Si bien no todas las escrituras son producto de las compraventas realizadas en los 90 días previos, es precisamente, durante los meses de octubre y noviembre del 2008 que se agudiza la crisis financiera internacional, con su correlato de caída de entidades financieras, bancarias, agudización crisis subprime, etc. 

En el orden local, un factor, que “dañó” el corazón del mercado inmobiliario fue que a mediados de octubre circularon varias notas, pero una, en especial, augurando una gran baja de precios en las propiedades del orden del 25%. 

Los potenciales adquirentes iban a las inmobiliarias con el recorte en la mano, solicitando el “descuento” del inmueble que estaba a la venta, “seguros” que la iban a comprar con ese descuento, como si fueran los que ofrecen los supermercados. Todavía persiste la creencia que los precios van a bajar en una gran proporción y éste es un factor que demora la toma de decisiones, aunque no el único. 

Ahora hay que considerar el adelantamiento de las elecciones, factor que siempre en la Argentina crea incertidumbre, el peor de los escenarios para el mercado inmobiliario. En general, los años electorales no son buenos para el sector, pero éste en particular viene acompañado con muchas otras cuestiones. 

Por otra parte, pese a los anuncios no hay líneas de créditos hipotecarios y aunque las hubiera habría que restablecer la confianza minada “nuevamente” por el gran aumento de las cuotas de los de tasa variable, que se han triplicado y por ende, ha aumentado la mora significativamente, aunque es lo último que se deja de pagar … pero no hay bolsillo que aguante. Ni hablar de los temores a la pérdida del empleo, también que ya no hay dinero proveniente del campo que fluía hacia el sector inmobiliario. 

Conviene recordar que en febrero del 2002 el número de escrituras fue de 1.557, por eso, otro error fue afirmar que en febrero del corriente los valores fueron similares a estos. En el 2003 se duplicaron 3.447, bajaron levemente en el 2004, a 3287 y de ahí en más siguieron creciendo a 4072, 4072, 4436 respectivamente en el 2006, 2007 y 2008. 

Lo cierto es que nadie sabe a ciencia cierta cómo se desenvolverá el mercado en los próximos meses... Se puede hablar de tendencias, pero la futurología tampoco es una ciencia exacta.